没想到住房商品化的实施，市场机制非但没有起到限制住房需求膨胀的作用，反而由于一系列因素的综合作用，加大刺激了住房需求的膨胀。2005年底我们城市人均住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍，远远超出总设计师的预测。

非驴非马的经济适用房终于出现拐点。在经历盲目市场崇拜以后，政府主管部门终于认识到，住房是个特殊商品，不是简单化地推行住房商品化就可以了事的。

据建设部最新消息，经济适用房将以租代售。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

挡不住的购房潮

新近国务院发展研究中心宏观部报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是，来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。

以空置房反论需求不足，这真是不可思议的逻辑。没有需求，哪里来的土地价格上涨？土地成本与工程造价的对比，得不出需求不是上涨主因的结论。对于数字背后的逻辑，不从需求层面深入分析，无法得出一个准确的概念。而深入剖析中国当下把住房投资需求推动膨胀起来的独特机理，对把握中国住房市场的走向至关重要。

住房成了强劲投资需求的一道泄洪口

中国经济20年持续每年10的增长速度，其中80转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40转化为储蓄，形成金融资产。这笔庞大的金融资产分布存在着巨大的差距，有些人年积累百万以上，而有些人则勉强糊口。

在少数人手里集结的金融资产，也不全是福音，既要遭受负利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截，还有花样百出的“老鼠会”的沉陷。高增长、高储蓄，金融资产集结的巨大差距，另外再加上投资渠道的狭窄，使得住房成了一个泄洪口。

而且，在住房投资中集结的，不只是现有城市居民的收入，更多是居民的未来收入和非城市居民收入，以及转型投资基金。资金如此之多和如此之丰富，人们却找不到适合自己的投资渠道，住房价格一时很难摁得住。

各企事业单位的持续扩张是源头

住房改革的本意是要解脱单位对居民住房需求的责任，而实际上不仅没有削弱，还因为体制改革没有跟进，使得单位成了住房需求膨胀的一个重要诱因。

2005年1月至11月，全国共审计9.1万个单位，查出各类违法违规问题资金2900多亿元。这些资金多数都跑到住宅建设上去了。有的城市如重庆还在搞二次福利分房，一位70多岁的一般退休干部，只有老两口，以前已经分得130平方米的房子并且便宜买下，这回又分得一处160平方米的房子以每平方米1300元的低价获得，而同类房屋的市价在3000多元。

公务员的住房在当地形成了很强的示范效应。改革前住房福利扩张虽然在搞但是路径不多，到了现在花样翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里装，多少都没事。这就是我们的体制。

国民的农耕文化属性

中国农耕社会文明，是建立在一家一户的恒产稳定性的基础上。这种历史惯性很难在短短的20~30年的市场经济洗礼中扭转。

农民意识，重实体轻虚拟，重元宝轻票据。父母如果不能为后代置房，将是一种耻辱；一个人能够置房，是有恒产恒业的标志，是有稳定社会地位的开始。本来已经活在虚拟社会中，可还是以实体经济为转移，甘愿做房奴，甘愿入牢笼，也要买房。中国城市居民，虽然在外观现代化的宅子里，本质上还是农民。

而且，中国当今社会女性的拥有心理在家庭决策中地位不容低估。女人买一件时装，可能一生只穿一回，但是她要摆在那里；一件大钻石首饰，可能一生也戴不了一回儿，但她要保存；一个男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身边她才能感觉是自己的。这种占有欲体现到住房上来，便产生了住房自有率最高的国民性。

现代经济是以工作流动为本质特点的。在一个公司工作，随着规模的扩张，你的流动不可避免，美国就有很多提一个皮箱走天下的白领。所以，中国城市人要真正适应这个流动的社会，还有待时日。

中央和地方政府的推动

中央政府在住房政策上就有所迷失。将房地产从带头产业过渡到了支柱产业，热衷于gdp的光鲜和灿烂，而忘了中国还处于一个发展阶段，还需要把主要财力物力投入研发创新上，带动大国经济，以提升国家竞争力。

支柱产业对gdp的推动作用非常直接。对城市任期政府来说，热衷于为业绩经营城市，投巨资建立里程碑，比拼搞最大广场，置本来应该负责的基本需求不管，持续推动了本来不该产生的投资需求。

在这个利益的旋涡中，尝试有所作为的政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。楼市的尴尬，引发了体制性和民愤，还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央